GENEL SEKTÖREL BÜYÜME
İnşaat Sektörü iç dinamikleri itibariyle birçok yan sektörün sürükleyicisi konumunda olup, ekonomik büyümenin en önemli kaldıraçlarından biri konumundadır. Ülkemizde de geçmiş on yılın büyüme rakamları incelendiğinde ekonomik büyümenin İnşaat Sektöründeki ivmelenmeye doğru orantılı seyir ettiği görülebilir. Bu itibarla İnşaat Sektörünün genel durumunu ilk etapta ekonomik büyüme oranlarıyla değerlendirmek doğru olacaktır.
Ülkemizde 2001 yılında neredeyse dibe vuran sektör verileri 2002 yılından itibaren uygulanan istikrar programı ile toparlanma sürecine girdiğini ve buna bağlı olarak 2004‐2006 yılları arasında sektörün rekor oranda (%18.5’lara varan) büyüme gösterdiğini görüyoruz.
Bunu takip eden 2007 – 2009 yılları arasında ise gerek Batıda yaşanan subprime mortgage krizine bağlı olarak gerekse de ülke içi Cumhurbaşkanlığı seçim krizi ve ekonomik belirsizliğe karşı piyasaların temkinli davranmasından ötürü İnşaat sektörü büyüme değerlerini durağan hale geçmiş olarak gözlemliyoruz. Özellikle küresel olarak derinleşen kriz nedeniyle 2009 yılında sektör %16.3 oranında küçülmüş.
2010 yılında küresel krizden düşük oranda etkilenmek adında ekonomide alınan bir dizi önlemler sayesinde sektör dünyada olup bitenin aksine yüksek oranlı büyüme performansı sergilemiş ve özellikle 2010 ve 2011 yılları arasında sektör 2010 yılında %18,3 ve 2011 %11,5 ile tekrar rekor düzeyde büyüme gerçekleştirmiştir.
2013 yılına gelindiğinde ise ülkemizde inşaat sektör büyüme oranı %7.1 ortalamada gerçekleşerek önemli bir sıçrama ise yeniden hızlanmıştır. 2014 yılında ise büyümenin ilk 3 çeyrekteki verilere göre %5.5 mertebesinde olduğunu söyleyebiliriz.
Konutta balon varmı sorusunu cevaplandırabilmek için öncelikle 2008 yılı mortgage krizinin sebeplerini iyi anlayabilmemiz lazım.
2000'li yılların başında ABD ve Avrupa Birliği ülkeleri (özellikle İngiltere) gibi gelişmiş ekonomilerde hükümetleri düşük gelirli kesimi konut edindirmeye yönelik düşük faizli ve esnek kredi seçenekleri uyguladılar (subprime mortgage kredisi). Öyleki neredeyse hiç peşinatsız kredi kullanımını mümkün kıldılar. Bu politikaya bağlı olarak sabit gelirli kesim artan risk iştahıyla konut alımını yatırım modeli olarak gördü (property ladder). Bu beraberinde konut fiyatlarını birkaç yıl içerisinde dramatik olarak artırdı ve gerçekte ihtiyaca bağlı olmayan bir talep piyasası oluşturdu.
Bu süreçte, sürekli artış gösteren konut fiyatları insanları kredilerini ödeyemeseler bile konutlarını satıp kar dahi elde ederek borçlarını kapatabilecekleri düşüncesine sevk etti ve talep gittikçe arttı. Artan kredi patlaması sonucu bankalar kaynak bulmakta güçlük çekti ve bankalar kaynak oluşturmak için ipotek ettikleri konutları varlık teminatlı menkul olarak kıymetleştirip tekrar kaynak olarak piyasada kullandılar. İşte hayati yanlışı burada yaptılar. Çünkü bu model ancak konut fiyatlarının sürekli artması halinde işleyebilirdi. Konut fiyatlarının düşmesi, var olduğu varsayılan kaynağında bir anda ortadan kaybolmasına sebebiyet verebilirdi. Ve nitekim böyle de oldu.
Bu yıllarda başta petrol olmak üzere bütün emtia ve tarım ürünleri fiyatlarında global ekonomi parametrelerine bağlı olarak büyük bir yükseliş gerçekleştirdi. Bu durum başlangıçta ABD Dolarının diğer para birimleri karşısında önemli ölçüde değer kaybetmesine ve faizlerin artmasına sebebiyet verdi. Devamında ABD ve Avrupa Birliği ülkelerinde konut sektörüne olan talebin azalmasına ve kredi faizlerinin artması sebebiyle kredi borçlarını ödeyemeyen düşük gelirli ailelerinin iflas etmelerine kadar ilerledi. Bunun neticesinde konuta olan talep 2006 yılında hissedilir durumda azaldı ve 2008 yılında sektör dibe vurdu. Konut fiyatları inişe geçince kredi kurumlarınca varlık teminatlı menkul olarak kıymetleştirip kullanılan konutların değerleri düştü ve olduğu varsayılan kaynak bir anda ortadan kayboldu.
Bu noktada tabi domino etkisiyle elinde yüksek miktarda riskli konut kredisi tutan yatırım bankaları ardı ardına iflas etti. JP Morgan, Lehman Brothers, Merrill Lynch gibi dev finans kurumlarının iflası yaşanan krizi daha da küresel hale taşıdı.
Ancak ülkemizdeki durum tam olarak bu değil. Bir kere ülkemizde esnek kredi uygulaması yok. Hiç peşinatsız kredi konut kredisi verilmiyor. Gerçi alıcıların başka mülklerini ipotekleyerek peşinatsız kredi veren bankalarda var son dönemde. Ancak burada önemli olan ülkemizde piyasanın asıl riskini taşıyan finans kurumlarının ipotek ettikleri konutları varlık teminatlı menkul olarak kıymetleştirip tekrar kaynak olarak piyasada kullanmıyor olmaları.
Bu birincisi. İkinci olarak ülkemizdeki konut fiyat artışları batıyla kıyaslandığında dramatik bir artış gözlemlemiyoruz. Amerika’da konut fiyatları subprime mortgage uygulamasının olduğu yıllarda ilk 4 yıl içerisinde %100’ün üzerinde artış göstermiştir. Ülkemizde ise böyle bir artış gerçekleşmemiştir. Yani bizde piyasanın talebi batıya nazaran daha gerçekçidir. Tabi bunda
Büyüyen ekonomi ile birlikte insanların alım gücündeki artış
Siyasi istikrara olan güvenden ötürü insanlarda ki borçlanma cesareti
Özellikle yakın coğrafyada ki çalkantılı süreç ve belirsiz ortamın ülkemizi yabancı yatırımcı açısından güvenli bir liman kılıyor olması
Genç nüfusumuzun yüksek olmasından ötürü her geçen gün artan konut ihtiyacı
Deprem gerçeğinden ve yaşam kalitesinin düşük olduğu çarpık kentleşme alanlarının yenilenme ihtiyacı
Dolayısıyla ülkemizde batıda yaşandığı şekilde bir konut balonu oluşmasını biz beklemiyoruz, çünkü konut kredi kurgumuz tam bir benzerlik taşımıyor.
ARZ – TALEP ?
Ancak tabi şu var, arz fazlası tartışılıyor. Yani tamam konuta talep var ama arz talebin üzerinde mi? Şimdi arz talebe göre fazlaysa ne olur? Öncelikle fiyatlar durağanlaşır ve sonra belki düşüş gösterir. Ama bu dediğimiz olsa bile bundan birinci derecede etkilenecek olan yatırımcılar ve sonrasında ise yatırım amaçlı konut alıcıları. Yani böyle bir durum ekonomimizi batıdakine benzer çıkmazların içine sokmaz.
Peki gerçekten arz fazlası var mı? Sizde biliyorsunuz ki arz taleple doğru orantılı gerçekleşir. Dolayısıyla talep ne ona bakmak lazım.
Ülkemizde son beş yılı ele aldığımızda rakamlar ortadır. Dolayısıyla piyasada talep söylenenlerin aksine gittikçe artmaktadır. Yani talep var.
Konut satışında ipotekli satışlar piyasadaki reel talebi ölçmek adına en önemli etkenlerden biridir. Gerçek ihtiyaç sahibinin satınalma enstürmanı olarak kullandığını düşündüğümüzde. Kredili satışlarda tekrar artış yaşanmıştır.
SONUÇ
Ekonomik olarak ağır geçen bir seçim yılının ardından ülkemizde 2015 yılı verilerinin ipotekli satışlarında artış göstermesiyle birlikte 2013 yılı değerlerinin de üzerine çıkmasını beklemekteyiz.
Ülkemizde konut satış fiyatlarının gelişen ekonomiler sıralamasında rekabet ediyor olduğu ülkelerle kıyaslandığında halen düşük seyrediyor olduğu gözlemlenmektedir. Talebin alım gücüyle doğru orantılı olduğu gerçeğinden hareket edildiğinde, konut fiyatlarının özellikle büyük şehirlerde halen hak ettiği değerlere ulaşmadığını söylemek mümkündür. Bu nedenle konut fiyatlarının belirli bir eşiğe ulaşana dek konuta olan talebin artarak devam edeceğini düşünmek doğru olacaktır.
‘Global Property’ tarafından yapılan araştırmalara göre, 120 metrekare ortalama bir konutun satış fiyatları üzerinden kıyaslama yapıldığında İstanbul’un gerek turizm gerekse ticaret merkezi olarak kıyaslanabilecek birçok şehrin altında seyrettiği görülmektedir.
Ancak buna karşılık brüt kira randıman hesabı yapıldığında İstanbul’un söz konusu listede birçok lokasyonun önünde seyrettiği görülmektedir. Dolayısıyla yatırımcı bakış açısıyla İstanbul şehir karakteri olarak rekabet ettiği birçok şehirden daha hızlı geri dönüş sağlamaktadır. Bu orta ve uzun vadede konuta olan talebin canlılığını (özellikle yatırımcı açısından) koruyacağını, buna bağlı olarak konut satış fiyatlarının artacağının göstergesi olarak yorumlanabilir.
TOKİ YURTDIŞINA AÇILMALI
Bilindiği üzere ülkemiz yurtdışı müteahhitlik sektöründe son on yılda üstün başarılara imza atmıştır. 1970’lerde Libya ile başlayan yurtdışı müteahhitlik serüvenimiz 2002 yılına kadar toplam 46 milyar dolar hasılat elde edilmiştir. 2002 yılından itibaren sadece son on yılda elde edilen hasılat 270 milyar doları aşmıştır. Rakamların da ortaya koyduğu gibi son on yılda ülkemiz yurtdışı müteahhitlik alanında yıllık 20 milyar dolar hasılat ortalamasının üzerine çıkmıştır.
Global ekonomi değerlerine göre tüm dünyada yurtdışı müteahhitlik hizmetleri hacmi yaklaşık yıllık 500 milyar dolardır. Ülkemizin son yıllarda ortaya koymuş olduğu üstün performansa rağmen bu pastadan almış olduğu pay sadece yüzde %4 mertebesindedir.
Ülkemizin 2013 toplam ihracat hasılatı 151.7 milyar dolardır. Bu hasılatın yüzde yirmiye yakını tek başına yurtdışı müteahhitlik hizmetlerinden kaynaklanmaktadır. Buna rakamın üzerine ülkemizin yapı malzemeleri alanında yıllık ihracat tutarı da eklendiğinde inşaat alanında toplam 45 milyar doları aşmaktadır ve bu da toplam ihracatın 30%’una denk gelmektedir.
Ülkemizin 2020 hedeflerinde 500 milyar dolar toplam ihracat hacmi hedeflendiği göz önünde bulundurulduğunda basit bir orantıyla 500 milyar dolarlık ihracat hacminin içerisinden inşaat sektörüne düşen pay 150 milyar dolar mertebesindedir. Söz konusu hasılatın yurtdışında iş yapan müteahhitlerimizin mevcut imkânlarıyla elde edilmesi zor görülmektedir. Bu hedefe ulaşılabilmesi için yurt içinde faaliyet gösteren inşaat firmalarının yurt dışına açılımlarını sağlamak kaçınılmaz bir gerekliliktir. Bu ise ancak Devlet eliyle oluşturulacak iştiraklerle mümkün olabilir.
Bu itibarla ülkemizin konut alanında birikimi olan TOKİ (Toplu Konut İdaresi) tarafından gerçekleştirilecek yurtdışı açılımları sayesinde inşaat taahhüt firmalarımıza yeni alanlar açmak mümkündür. TOKİ’nin ülkemizin tarihsel, siyasal ve ekonomik ilişkilerinin bulunduğu belirli ülkeler ve bununla birlikte sahra altı Afrika ülkelerinde gerçekleştireceği hükümetler arası anlaşmalar vasıtasıyla gerçekleştireceği atılımlarla birkaç yılda hedeflenen ihracat hasılatının yakalanması mümkündür. Bu projeksiyon içerisinde kaynak sıkıntısı çekmeyen belirli ülkelerle yapılacak (Libya, Cezayir, Suudi Arabistan, İran, Katar) anlaşmalarla doğrudan taahhüt projelerini TOKİ ile imza atılabilir. Diğer yandan nakit ödeme imkânı olmayan ancak doğal kaynaklarına bağlı olarak uzun vadeli kredi seçeneğine sıcak bakan ülkelere (Gana, Gine, Kamerun, Gabon, Senegal vb.) devlet eliyle açılacak krediler marifetiyle yine TOKİ tarafından ülkeler arası projelere imza atmak mümkündür. Söz konusu ülkelerin sosyal konut açığı ve bu yönde yatırım planlamaları mevcuttur. Bu ve benzeri ülkelerde Çin, Amerika, Fransa gibi ülkeler Devletler arası anlaşmalarla yol almaktadırlar. Ülkemiz bu alanda atılım gerçekleştirmekte geç kalmaktadır.
TOKİ Bu sayede yurtiçinde sayısı her gün artan ve yurt içi rekabetini olumsuz yönde etkileyen inşaat taahhüt firma enflasyonunun azaltmak ve öte yandan yurtdışı inşaat sektörü ticaret hacmimizi arttırmak adına önemli bir adım atmış olacaktır. Bununla birlikte Yapı Malzemeleri ve Yurtdışı Müşavirlik alanlarında da ihracat tutarımız artış gösterecektir. Son olarak bu sayede ülkemize söz konusu ülkelerde farklı siyasi ve ticari ilişkileri geliştirme fırsatı doğacaktır.
